案情分析

代理词

审判员：

上海观庭观盛律师事务所依法接受原告xxx的委托，由本律师担任其代理人，就原告xxx诉被告杨xx排除妨害纠纷（2017）沪0113民初xxxx号案，发表如下代理意见：

（一）被告非法侵占涉案房屋，应立即搬离腾空。

原告通过司法拍卖方式竞得本市xxx路xxx号xxx室房屋,上海市静安区人民法院于2016年10月31日作出执行裁定，涉案房屋所有权及相应的其他权利归原告所有，原告于2017年1月13日获得涉案房屋不动产权证书。案外人xxxx科技有限公司于2016年6月至2016年12月底实际使用涉案房屋，xxxx科技有限公司支付物业管理费的发票，证明涉案房屋原实际使用人为xxxx科技有限公司，由xxxx物业管理有限公司提供物业服务，同时也能证明原告和xxxx科技有限公司谈妥了搬离涉案房屋事宜。xxxx科技有限公司于2016年12月20日搬离涉案房屋时，被告杨xx未经原告同意非法侵占涉案房屋，根据《物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，被告应立即搬离腾空涉案房屋。

（二）关于被告提供的租赁合同。

第一，根据物业公司xxxx物业管理有限公司提供的原涉案房屋权利人杨xx签订的《业主临时公约》显示，业主签名“杨xx”与被告提供的租赁合同乙方签名“杨xx”笔迹明显不同，故该租赁合同是否杨xx本人签名存疑，该租赁合同的合法性、真实性存在重大疑问。

第二，该租赁合同约定租金明显低于市场价，且未约定租金价格阶段性调整问题，还涉及以租金抵偿借款人民币195万元等问题，而且合同条款仅有三条内容，过于简单，明显不符合常理。该租赁合同并未在物业公司备案，亦未在房产管理部门进行备案，该租赁合同明显系伪造。关于借款合同问题，该借款发生在先，借款合同签订在后，且钱款并非转账至杨xx名下，明显不符合常理，亦系虚构事实。

第三，被告在涉案房屋拍卖阶段，并未向静安法院提出执行异议，亦未提出执行异议之诉，其提出对拍卖公告不知情的抗辩明显不符合常理。故被告所示的租赁合同不具有真实性及抗辩性。

（三）被告应按每月15000元支付房屋占有使用费。

被告非法侵占涉案房屋，应支付非法侵占期间使用费。物业公司上海xx物业管理有限公司于2017年10月31日出具涉案房屋所在大厦租金情况说明，自2016年底至今xxxx国际大厦办公楼租金为2元/天/平方，涉案房屋面积为252.10平方米，故被告理应按每月15000元支付占有使用费。

以上意见，请法庭予以采纳。