住宅小区内的“不平等条约”

一个小区内，同时有别墅和高层两种建筑形式的住房，这样的小区建设情况在我们的城市中已经非常普遍了。开发商这样的建造规划既可以满足不同人群的购房需要，又可以丰富自己的产品线赚取多种利润，这本身是一个一举两得的行为。但是别墅区与高层区之间的管理差异，往往会造成很多双方住户之间的意见分歧，甚至引发激烈的矛盾。

一个小区，不一样的待遇

xxxx独墅岛是位于苏州市吴中区的一个住宅小区，小区于2015年中旬交房，位于独墅湖西岸，物业在小区内沿湖专门建造了健身步道等休闲娱乐设施，这也成为了该小区在售卖时的一大亮点。

令高层区业主没有想到的是，原本从高层走向湖边的小区内道路在今年三月的某一天突然就不给他们通行了。“他们别墅区业主以高层业主的老人经常带着小孩到别墅区的中庭等绿化区域晒太阳游玩、高层区老人骑三轮车前往别墅区收东西等现象存在安全隐患为由，向物业反映，希望物业取消高层区居民卡刷开隔离门的权限。随后，物业在并未与我们高层业主充分沟通的情况之下，擅自取消了高层区业主打开隔离门的权限，隔离门只有别墅区业主才可以打开，亦即该隔离门只供别墅区业主前往高层区，而高层区业主无法经由此门进入别墅住宅区。”

高层区业主与别墅区业主经过多次冲突与调解，2017年7月24日，苏州市xxxx经济技术开发区管委会召开xxxx独墅岛别墅区和高层区公共互通门沟通会议，会议明确小区内隔离铁门不符合规划、消防要求，是开发商在通过审批验收后私自增设的，应于拆除。同时，责成开发商和物业公司对所见所管小区内擅自增设的隔离建筑和设施设备进行自查自纠，本着“谁违建，谁整改”的原则限期2周内整改到位，对拒不整改或整改不到位的，相关部门将依法依规处置。8月2日，小区物业安排相关人员将小区内隔离门全部拆除并运送出小区。

与之类似，家住南京某小区的陆先生告诉记者，“我们小区规定高层业主的车不允许开进别墅区，而别墅区的车就可以自由进出整个小区。我每天下班其实是先经过别墅区的大门的，但是物业不允许我们走，我只能围着小区转一圈，到高层区的大门进入小区。”陆先生先后向小区物业、政府部门、媒体等单位表达自由通行的诉求，但是至今该情况仍未改变。

这类小区内对别墅区进行封闭管理，从而引发非别墅区业主认为自己的利益遭受损害，被“不平等”对待的情况比较常见。除此之外，有个别小区还存在小区内车位分部不均、绿化分布偏向某一住宅片区、物业费不同的住宅类型物业服务不同等等情况。　

家住在上海某小区的唐女士告诉记者，她所居住的小区在进行给住户疏通下水道等维护服务时，对于高层与别墅住户也会有不一样的收费标准。同样的工作，如果不需要耗材，物业就不会收取别墅区住户的钱，但是高层区住户就需要收取一次十元的上门费，物业方面给出的理由是别墅区所交的物业费较高。这样的情况直到去年，高层业主多次反映才得以改变，取消了所谓的上门费。

法律建议

上海观庭观盛律师事务所张龙刚、李宝文两位律师告诉记者，按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释[2003]7号文件第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任，但如何确定一些口头承诺是否属于“要约”，正是消费者维权困难之所在。